2014年12月19日金曜日

もし家を買うならマンションは避けたい6つの理由


家を買うならマンション?戸建て?にてそれぞれのメリット・デメリットを書きましたが、個人的には(もし家を買うとしても)マンションは買いたくないと思っています。

その理由を6つにまとめました。


1.烏合の衆との共同出資


「マンションの一室を区分所有する」ということは、不動産投資会社を共同経営するのとほぼ同じです。ただ所有しているのが一棟のみというだけで。

一室3,000万円で100戸あれば計30億円。3,000万円出資して30億円の会社を100人で共同経営です。管理会社の選定や修繕積立金の使途や増減額など、もろもろの経営判断を100人で決めることになります。

さて、経営や会計に明るい人が100人中何人いるでしょう?日本人のファイナンシャルリテラシーの低さは有名ですよね。さらに言えば中身のある会議が苦手で「誰が正しいことを言っているか」よりもその場の空気で決まることが多いことも特徴的。私ならそんな船に絶対に乗りたくありません。


2.不要で豪華な共用設備


多くの分譲マンションはエントランスからしてとても豪華でテンション上がりますよね。内見に来た人の購買意欲を促すためだったり、住んでいる人の所有欲を満たすためだったりしてそれはそれでいいかもですが、限度があります。居住者用の団欒スペースがあったりジムがあったり、はてはスパまであったりと。

それらの費用はもちろん物件価格に乗っていますし、維持費は毎月の共益費に乗っています。これら施設をフル活用しない限り無駄金という。

さらに言えば、1Fや2Fに住む人にとってエレベーターの維持費が共益費に乗っているのは面白くないですよね。「共用設備であるアンテナ工事にもエレベーターが必要だから…」という意見ではたして納得する人はいるのでしょうか。


3.駐車場余り(機械式だと最悪)


もっと酷いのが駐車場ですね。最近は車を所有する人も減ったせいか駐車場が余っている物件続出とのこと。かつては「部屋数と同数の駐車場を」だったそうですが、今では確実に余ります。

機械式の立体駐車場だった場合は特に悲惨。平面駐車場と違って莫大な維持費がかかり、それは当然共益費から支払われるからです。誰も使っていない駐車場の維持費を毎月毎月住人全員で永遠に支払い続ける…ゾッとしますね。

少しでも維持費を捻出するべく「外部に月極で開放する」という経営判断をするにも1の問題がありますし。「知らない人を敷地内に入れるなんて」とワケのわからないことを言い出す人が必ずいます。

かといって「取り壊して平面駐車場にしよう」という判断をしようにも「費用は誰が払うの?うち車持ってないけど」「共用設備なんだから住人全員で」「いやいや」うわあ想像するだけで吐きそうですね。


4.修繕積立金不足


これは分譲マンションの構造上の問題だと思いますが、修繕積立金の見積もりを保守的にすると当然ながら高額になり、見積もりを楽観的にすると低額になる。売りやすいのは当然後者。ゆえに売り出し時の見積もりは甘くなっていることが多いはずです。

すわ大規模修繕となったときに、おそらく積立金では足りず、追加拠出一戸あたりいくらみたいな話になりますよね。途中から入ってきた人は大損だし、最初からいてそれまでに出て行った人は得します。


5.築古になっても建替は困難


ということで(1の問題も手伝って)大規模修繕の話はまとまりにくく、ましてや建て替えなんて土台無理です。築数十年経過してもう無理だろってマンションでもずっと残ってたりしますよね。建て替えするには「全員の同意が必要」から「住民の8割の同意でOK」に緩和されたとしてもほぼ状況は変わらないのではないでしょうか。

てわけでマンションを終の棲家にするのは無理があります。どうせ引っ越す前提ならもう賃貸でよくね?と。


6.土地権利があってないようなもの


マンション区分所有者は法的には土地も所有しています。所有率は352/67292とかワケのわからない数値ではありますが、これに基づいて固定資産財も払うわけですから。

でもそれって「土地を所有している」と言えるんでしょうか?戸建てとはずいぶん事情が違いますよね。借地権にして地代を払おうが、所有にして固定資産税を払おうが、支払う先が違うだけかもしれませんが、どうせなら最後に土地が残る戸建ての方がよくないですか?


以上です。
もしマンションを買うなら

築浅で
修繕積立金の見積もりは激甘で
駐車場が余ってなくて
共用設備に無駄がない物件を
10年前後で売却する

つもりでいきますね。
まぁ、買いませんけど(^^;

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